주택 가격과 OER의 Disconnection 확인.

✅ 이번 9월 CPI 원인은 주택 가격 하락을 반영하지 못하고 있는 주거비(Shelter) 항목의 상승세.

➡ 주거비는 헤드라인/코어 모두에서 가장 큰 비중을 차지.

➡ 9월 헤드라인에서 주거비(Shelter)는 32.47% 비중.

- 이중 렌트비는 7.30%.

- OER로 표기되는 주택 보유자들이 생각하는 내 집 임대료의 비중은 23.83%.

➡ 코어에서 주거비(Shelter)의 비중은 40%가 넘습니다.

➡ 2월부터 7월까지 주거비 MoM은 0.5~0.6% 수준 유지.

- 8월에 0.7%까지 상승.

- 9월에서 0.7% 유지.

 

✅ 주택가격 트렌드를 보면 계절성을 감안해도 6월 이후 급락한 상황.

➡ 주택 거래 중윗값으로 최근 4달간 약 5% 하락.

➡ 즉, 현재는 Housing Price와 OER에 Disconnection이 생긴 구간.

➡ 이 Disconnection이 CPI를 통해 확인되는 것.

 

✅ CPI 통계 산출방식의 특성상 모기지 금리 상승으로 인한 빠른 주택시장의 둔화가 주거비에 반영되기까지는 생각보다 시간이 필요.

➡ OER은 현재 거래가 이뤄지는 주택 가격을 기준으로 산출되는 것이 아니라, 현재 주택을 보유하고 있는 사람들에게 설문조사를 하여 산출되는 데이터.

➡ 이런 특성이 실제 주택시장의 경색과 가격 둔화를 빠르게 반영하기에는 한계가 있음.

➡ OER의 기울기가 완만해져 YoY 상승률이 상쇄되어야 CPI에서 주거비 둔화가 확인 가능.

➡ 연준도 이를 알기 때문에 금리를 4.5%까지 올려놓고 지켜보겠다는 스탠스로 판단.

 

✅ CPI의 최대 비중인 OER(Owners’ Equivalent Rent / 9월 Headline CPI 비중 23.80%)의 YoY 상승세가 완만해지려면, 주택 가격 급락 후 1년 이상의 시간이 필요.

➡ 이유는 OER은 조사항목의 특성상 값 자체가 하락하는 경우는 잘 없어.

➡ 때문에 YoY 효과가 데이터로 보일 때까지 1년 이상의 시간이 필요.

➡ 결국 CPI에서 주거비(Shelter) 항목의 의미 있는 둔화 확인은 주택경기 침체가 상당히 진행되어야 가능.